valikko
Keskustoissa monet liiketilat sulkeutuvat. Kaupat, toimistot ja vastaanotot seisovat tyhjillään, kun taas kalustettujen asuntojen kysyntä kasvaa räjähdysmäisesti. Kiinteistönomistajille ajatus liiketilojen muuttamisesta Airbnb-vuokra-asunnoiksi on houkutteleva: se puhaltaa uutta eloa tyhjillään oleviin tiloihin ja tuottaa samalla säännöllisiä tuloja.
Mutta tämä ei ole hanke, jota voidaan improvisoida. Ranskassa siihen sovelletaan erityisiä laki- ja kaupunkisuunnittelusääntöjä: käyttötarkoituksen muutos, kunnan lupamenettely, tekninen vaatimustenmukaisuus, asianmukainen verotus… kaikki vaiheet on noudatettava oikeassa järjestyksessä.
Tämä opas on peräisin Lavie Maison auttaa sinua ymmärtämään, miten liiketila muunnetaan laillisesti kalustetuksi turistimajoitukseksi, mitä toimenpiteitä on tehtävä ja miten siitä tehdään kannattava hanke ilman oikeudellisia virheitä.
Vastaus on kyllä… mutta ei ehdoitta. Laki sääntelee tiukasti tämäntyyppisiä muutoksia asumisen ja taloudellisen toiminnan välisen tasapainon säilyttämiseksi.
Jokaisella kiinteistöllä on määritelty käyttötarkoitus: liike-, ammatti- tai asuinkäyttö. Siirtyminen kiinteistöstä toiseen edellyttää rakennus- ja asuntolainsäädännön (artikla L.631-7) mukaista käyttötarkoituksen muutoslupaa. Toisin sanoen liiketiloja voidaan muuttaa asunnoiksi – ja vuokrata Airbnb:n kautta – vain paikallisen kunnan hyväksynnällä.
Tämä sääntö estää kaupunkien keskustoja menettämästä kauppojaan turistien toiminnan vuoksi.
Pariisissa liiketilojen muuttaminen kalustetuiksi matkailumajoituksiksi vaatii luvan ja korvauksen: jokaista muutettua neliömetriä kohden on luotava vastaava majoitustila muualle. Muut suuret kaupungit, kuten Lyon, Bordeaux ja Nizza, vaativat ennakkoluvan tai kiintiöitä. Pienemmissä kaupungeissa menettely on usein joustavampi, ja yksinkertainen ilmoitus riittää.
Jotkut asunto-osakeyhtiösäännökset kieltävät liiketilojen muuttamisen asuinkiinteistöiksi, erityisesti rakennuksissa, joita käytetään yksinomaan ammatillisiin tai porvarillisiin tarkoituksiin. Suojelualueilla sijaitsevat kiinteistöt edellyttävät myös Ranskan arkkitehtuurin tarkastuslautakunnan (Architectes des Bâtiments de France) hyväksyntää. Lopuksi liikevuokrasopimus voi kieltää kaikki käyttötarkoituksen muutokset. Ennen sijoittamista on siksi tarpeen tarkistaa kiinteistön laillinen yhteensopivuus.
Liiketilojen muuttaminen kalustetuiksi majoitustiloiksi edellyttää tiettyä hallinnollista prosessia: käyttötarkoituksen muutoksen lupaa, käyttötarkoituksen muutosta ja majoitustilojen ilmoitusta matkailukäyttöön.
Se on pakollinen kaikissa yli 200 000 asukkaan kaupungeissa, ja sen voi saada kaupungintalolta. Hakemus sisältää piirustukset, kuvauksen kiinteistöstä ja Pariisissa korvausehdotuksen. Ilman tätä lupaa vuokraaminen on laitonta ja siitä voidaan määrätä ankaria sakkoja.
Tätä prosessia säätelee kaupunkisuunnittelulaki. "Liiketilaksi" luokitellut tilat on luokiteltava uudelleen "asuintilaksi". Työn luonteesta riippuen on toimitettava joko alustava ilmoitus tai rakennuslupa. Arkkitehti voi auttaa varmistamaan, että hanke on määräysten mukainen.
Kun muutostyöt on tehty, kiinteistö on rekisteröitävä kalustettuna matkailumajoituksena rekisteröintinumeron saamiseksi. Tämä numero on pakollinen alustoilla, kuten Airbnb ja Booking.com. Sen avulla paikallisneuvosto voi seurata lyhytaikaisia vuokrauksia ja kerätä matkailuveroa.
Airbnb-majoituksen on täytettävä samat mukavuus- ja turvallisuusstandardit kuin perinteisen kodin.
Majoitustilan on oltava vähintään 9 m² asuinpinta-alaltaan, huonekorkeudeltaan 2.20 m, uloskäynti ja määräysten mukaiset sähköasennukset. Ikkunattomat kellarit eivät kuulu tämän säännöksen piiriin.
Ilmanvaihto, luonnonvalo, tuuletus ja palonkestävät materiaalit ovat pakollisia. Entiset liiketilat vaativat usein täydellisen kunnostuksen standardien täyttämiseksi.
Keittiön, kylpyhuoneen, eristyksen, vesi- ja sähköverkkojen jne. rakentaminen. Lakisääteisten vaatimusten lisäksi haasteena on tarjota yhtenäinen, valoisa ja viihtyisä tila, joka on sopusoinnussa ... hengen kanssa. Lavie Maison.
Pariisissa käyttötarkoituksen muutos korvauksella on väistämätön. Jokainen muutettu neliömetri on korvattava rakentamalla vastaava asunto. Valtuutus on nimellinen ja sidottu kiinteistöön.
Lyon, Bordeaux, Nizza, Annecy… useissa kaupungeissa kausivuokraukset rajoitetaan 120 päivään vuodessa pääasiallisille asuntoille ja kalustettuihin turistimajoituksiin on asetettu kiintiöitä.
Luvaton vuokraaminen voi johtaa jopa 100 000 euron sakkoihin kiinteistöä kohden. Kaupungintalot, erityisesti Pariisissa, suorittavat säännöllisiä tarkastuksia.
Hyvin sijaitseva liikekiinteistö voi tuottaa 30–50 % enemmän tuloja kuin pitkäaikainen vuokraus. Matkailijat arvostavat ainutlaatuisia ja hyvin varusteltuja kiinteistöjä.
Vuokratulot luokitellaan teollisuus- ja kaupalliseksi tuloksi (BIC).
Mikro-BIC: 50 %:n vähennys (tai 71 %, jos kiinteistö on listattu).
LMNP (todellinen järjestelmä): todellisten kulujen (työ, korot, kalusteet) vähentäminen.
Varaa 1 000–2 500 euroa neliömetriltä kiinteistön kunnosta riippuen. Kannattavuus riippuu sijainnista, vaatimustenmukaisuudesta ja vuokranhallinnan ominaisuuksista.
He takaavat, että hanke on määräysten mukainen, optimoivat suunnitelmat ja varmistavat standardien täyttymisen. Arkkitehti varmistaa kiinteistön toteutettavuuden ja esteettisen laadun, kun taas projektipäällikkö valvoo työtä varmistaakseen määräystenmukaisen, toimivan ja harmonisen kiinteistön.
Erikoistunut asianajaja varmistaa oikeudelliset menettelyt ja tarkistaa asunto-osakeyhtiön säännöt. Notaari osallistuu jälleenmyynnin tai käyttöoikeuksien valvontaan.
A concierge-palvelu kuten Lavie Maison hallinnoi päivittäistä logistiikkaa: vastaanottoa, siivousta, hinnoittelua ja asiakastyytyväisyyttä. Tämä on avain kestävään tuottoon ja ensiluokkaiseen asiakaskokemukseen.
Liiketilojen muuttaminen Airbnb-majoitukseksi sisältää kaupunkisuunnittelua, oikeudellisia kysymyksiä ja investointeja. Hyvin suunniteltuna se voi lisätä käyttämättömän kiinteistön arvoa ja tuottaa kestävää tuloa.
Onnistuneen projektin salaisuus piilee kolmessa kohdassa: lain noudattamisessa, määräystenmukaisen tilan suunnittelussa ja hallinnon uskomisessa asiantuntijoille. Juuri tämä tarkkuuden ja tyylikkyyden yhdistelmä... Lavie Maison mestarit, jotka tarjoavat korkealaatuista, saumatonta ja vastuullista vuokrauspalvelua.